Mein Vermieter verlangt zu viel Miete für meine Altbauwohnung! Was kann ich dagegen tun?

Gespeichert von Chronik-Redaktion am 18. Oktober 2019 - 16:53
Tags: Empfehlung

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Als Mieter von Wohnungen, insbesondere Altbauwohnungen, fragt man sich oft, ob man nicht zu viel Miete für die eigenen vier Wände bezahlt. Aber wie kann man herausfinden, ob der verrechnete Mietzins vom Vermieter korrekt berechnet wurde oder ob hier zu viel verlangt wird?

Im folgenden Artikel möchten wir Ihnen einen Überblick geben, welche Gegebenheiten ausschlaggebend für die Miethöhe bei Altbauwohnungen sind. Weiters werden wir darauf eingehen, welche Zu- und Abschläge es gibt und was Sie als Mieter tun können, wenn Sie glauben, zu viel bezahlt zu haben oder zu bezahlen. Ohne dabei auf den „Goodwill“ Ihres Vermieters vertrauen zu müssen. Wir beschäftigen uns daher in diesem Artikel mit folgenden Fragen:

  • Welche Wohnungen gelten als „Altbauwohnungen“?
  • Wie setzt sich die Miete für eine Altbauwohnung zusammen?
  • Welche Zu- und Abschläge müssen bei der Berechnung der Miethöhe berücksichtigt werden?
  • Zu viel bezahlt? Was können Sie tun?

 

Wann ist eine Wohnung eine Altbauwohnung?

Unter einer „Altbauwohnung“ versteht der Gesetzgeber in Österreich Wohnungen, die vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs erbaut wurden. Wohnungen, die nach dem 8. Mai 1945 bzw. 30. Juni 1953 bewilligt und neu errichtet wurden, gelten somit nicht als „Altbauwohnung“.

Handelt es sich bei Ihrer Wohnung um eine Altbauwohnung, unterliegt die erlaubte Miethöhe Beschränkungen, die vom Gesetz vorgegeben werden. Fällt Ihre Wohnung nicht in diese Kategorie, so kann Ihr Vermieter einen „freien“ Mietzins festlegen. In diesem Fall ist Verhandlungsgeschick gefragt.

 

Wie setzt sich die Miete für eine Altbauwohnung zusammen?

Ihre Miete setzt sich aus dem Hauptmietzins, also dem, was Ihr Vermieter gesetzlich als Miete verlangen darf, den Betriebskosten und der Umsatzsteuer zusammen.
Ausschlaggebend für die Miethöhe bzw. den Hauptmietzins sind

  • die Nutzfläche,
  • der gesetzlich vorgegebene Richtwertmietzins und
  • weitere Faktoren wie Ausstattung, Lage und Qualität der Wohnung.

Fällt Ihr Mietvertrag gänzlich unter das MRG, das Mietrechtsgesetz, so wird für die Berechnung des Mietpreises die Nutzfläche herangezogen. Auch die Höhe der angemessenen Betriebskosten und die Höhe der Versicherung richtet sich nach der Nutzfläche. Welche Flächen tatsächlich zur Nutzfläche einer Wohnung zählen, erfahren Sie in folgendem Beitrag: Wohnfläche und Wohnflächenberechnung – das müssen Sie wissen.

Weiters ist für die Berechnung der Miethöhe für Altbauwohnungen der sogenannte „Richtwert“ relevant. Hierbei handelt es sich um einen vom Gesetzgeber festgelegten Richtwertmietzins.
Hier eine Übersicht des Richtwertmietzinses in Österreich:

Vermieter müssen sich an diesen Richtwert, der mit Preis/m2 angegeben wird, halten. Wie sich der Richtwertmietzins berechnet und in welchen Fällen er nicht zur Anwendung kommt, erfahren Sie in folgendem Beitrag: Was ist der Richtwertmietzins in Österreich?

Weiters beeinflussen Faktoren wie die Qualität und die Lage einer Wohnung die Berechnungsgrundlage für den Hauptmietzins. Für die zulässige Höhe der Miete spielt auch eine Rolle, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt. Für befristete Mietverträge ist ein geringerer Mietzins zu zahlen als für unbefristete Mieten.

Die Berechnung aller Faktoren stellt sich ein wenig kompliziert dar. Grundsätzlich lässt sich allerdings sagen, dass die Höchstgrenzen für Mieten für Altbauwohnungen in Wien meistens zwischen 5 und 10 Euro pro Monat und pro Quadratmeter liegen. Je nach Bundesland variieren die Preise jedoch zum Teil stark.

Hier einige Beispiele des Richtwertmietzinses in den Bundesländern:


Dem Richtwertmietzins müssen in den meisten Fällen noch etwaige Zuschläge hinzugerechnet werden.

 

Wann sind Zu- und Abschläge bei der Mithöhe zu berücksichtigen?

Welche Zuschläge oder Abschläge bei Mieten berücksichtigt werden dürfen bzw. müssen, wird im Richtwertgesetz geregelt. Das Gesetz geht dabei von der sogenannten „Normwohnung“ aus. Es handelt sich hierbei um eine fiktive Wohnung, die eine Größe zwischen 30m2 und 130m2 hat. Leider entspricht die damals definierte „Normwohnung“ nicht mehr den heutigen Gegebenheiten. Umgelegt auf die jetzige Zeit würde sie jedoch in etwa einer Ein-Zimmer-Wohnung der Kategorie A gleichzusetzen sein.

Folgende Faktoren haben Einfluss auf die Zu- bzw. Abschläge:

  • In welcher Lage befindet sich das Haus?
  • Lage der Wohnung: In welchem Stockwerk befindet sich die Wohnung? Etc.
  • Welche Ausstattung hat die Wohnung? Ist ein Balkon vorhanden? Gibt es einen Keller? Etc.
  • Wie ist das Gebäude generell ausgestattet? Gibt es einen Lift, eine Waschküche, eine Garage? Etc.
  • Handelt es sich um eine Normwohnung?

All diese Punkte spielen im Hinblick auf Zu- und Abschläge eine Rolle. Leider wurde vom Gesetzgeber nicht im Detail aufgeschlüsselt, welche Beträge für welche Ausstattungsmerkmale konkret in den Mietbetrag mit einberechnet werden dürfen.


Sie haben das Gefühl, dass Sie zu viel Miete bezahlen oder bezahlt haben? Was können Sie jetzt tun?


Die meisten Mieter von Altbauwohnungen bezahlen zu viel Miete. Gemäß einer Studie der AK betrifft das 85% der Altbaumieten. Nicht selten basiert die Festsetzung der Mietzinshöhe durch den Vermieter auf seiner rein subjektiven Schätzung und entbehren jeder rechtlichen Grundlage.

Um das zu verhindern, und damit Sie nur so viel Miete zahlen wie tatsächlich gerechtfertigt ist, können Sie Ihren Richtwertmietzins ganz einfach überprüfen lassen. Oft können Sie zu viel bezahlte Mieten noch rückfordern. In diesem Fall bekommen Sie das zu viel bezahlte Geld von Ihrem Vermieter zurück. Es ist in vielen Fällen zudem möglich eine Mietzinsreduktion für die Zukunft zu erwirken.

Zur Berechnung der korrekten Mietzinshöhe können Sie entweder den kostenlosen Mietzinsrechner der Stadt Wien in Anspruch nehmen oder sich Beratung von einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherschutz- oder Mieterschutzorganisation holen.

Auch wir – Miete Runter – unterstützen Sie bei der Durchsetzung von Ansprüchen gegen Ihren Vermieter wegen zu viel bezahlter Mieten. Miete Runter ist ein Prozessfinanzierer. Unsere Leistung besteht darin, dass wir das gesamte finanzielle Risiko tragen, das mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche verbunden ist. Auch wenn Ihr Fall nicht erfolgreich sein sollte, müssen Sie nichts bezahlen. Miete Runter trägt die Kosten für Rechtsanwälte, Sachverständige, Gerichtsgebühren, etc.

Bei Fragen zu unseren Services melden Sie sich doch gerne einfach bei uns!
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